住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金涉及千家萬(wàn)戶(hù)，你知道該如何管理和使用嗎？為規(guī)范住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，由自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳起草的《廣西壯族自治區(qū)〈住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法〉實(shí)施細(xì)則（公開(kāi)修訂征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），目前正在面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。就廣大業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題，記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。

住宅維修資金的使用，與業(yè)主息息相關(guān)。

交存標(biāo)準(zhǔn)

縣級(jí)以上住建部門(mén)確定公布

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造的資金，被稱(chēng)為房屋的“養(yǎng)老金”，其交存標(biāo)準(zhǔn)是如何制定的？

《辦法》明確，由縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和住宅結(jié)構(gòu)、電梯配備等情況確定和公布，并適時(shí)調(diào)整。首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由開(kāi)發(fā)商在辦理銷(xiāo)售手續(xù)前預(yù)交，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，與購(gòu)房人約定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存數(shù)額、交納方式等事項(xiàng)。

購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商支付其代墊的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。如果沒(méi)有按規(guī)定交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，開(kāi)發(fā)商或公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買(mǎi)人。

誰(shuí)來(lái)管理

業(yè)主大會(huì)成立后可自行管理

《辦法》提出，縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)可以設(shè)立或指定一個(gè)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理機(jī)構(gòu)），負(fù)責(zé)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、使用、核算、監(jiān)管等。

業(yè)主大會(huì)成立后，決定不再委托管理機(jī)構(gòu)代管的，應(yīng)參照管理機(jī)構(gòu)代管的有關(guān)規(guī)定，就自行管理住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的決議、籌集（續(xù)籌）、存儲(chǔ)方案和專(zhuān)戶(hù)管理銀行、賬目管理辦法和管理責(zé)任人、使用辦法、第三方服務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行表決，達(dá)到符合法律法規(guī)表決比例的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會(huì)報(bào)管理機(jī)構(gòu)備案。

房子交易

維修資金隨產(chǎn)權(quán)變更轉(zhuǎn)移

如果房子入市交易，業(yè)主能否取走這筆“養(yǎng)老金”？

對(duì)此，《辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。而且，在辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記時(shí)，出讓人（賣(mài)房者）應(yīng)當(dāng)向受讓人（購(gòu)房者）說(shuō)明住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存情況。不動(dòng)產(chǎn)變更登記后，受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)到管理機(jī)構(gòu)辦理維修資金信息變更手續(xù)。

同時(shí)，業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息，也轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用，轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用的資金應(yīng)當(dāng)分配并記賬到戶(hù)。

怎么使用

七種情況可緊急使用

《辦法》規(guī)定，發(fā)生下列嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行緊急維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修、更新、改造的方案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：（一）水泵、水箱（池）發(fā)生故障，影響正常使用的；（二）電梯發(fā)生故障，電梯專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)要求停運(yùn)的；（三）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定文件的；（四）屋頂或者外墻滲漏，嚴(yán)重影響房屋使用，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定文件的；（五）專(zhuān)用給排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂的；（六）消防設(shè)施和消防器材缺失、破損嚴(yán)重，危及公共安全，消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的；（七）其他緊急情況。

除了以上緊急情況外，使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或相關(guān)業(yè)主提出使用方案。

住宅“養(yǎng)老金”該如何使用，是許多業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題。

大額使用

應(yīng)引入第三方機(jī)構(gòu)評(píng)審

記者注意到，《辦法》新增了大額住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用規(guī)定，即申請(qǐng)方應(yīng)當(dāng)引入具有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)評(píng)審，評(píng)審費(fèi)用可以從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者公共收益中列支，并在使用方案中明確是否聘用第三方機(jī)構(gòu)評(píng)審。大額標(biāo)準(zhǔn)由各設(shè)區(qū)市根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行明確。

此外，經(jīng)業(yè)主共同決定，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金可以用于購(gòu)買(mǎi)消防設(shè)施以及保修期滿(mǎn)后的電梯等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括維修安全責(zé)任的相關(guān)商業(yè)保險(xiǎn)。

為了讓業(yè)主心里有底，《辦法》明確，維修、更新、改造項(xiàng)目的竣工決算，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日，方可辦理結(jié)算。維修、更新、改造項(xiàng)目竣工決算超過(guò)費(fèi)用預(yù)算20%或超出金額1萬(wàn)元以上的，超出部分應(yīng)當(dāng)重新申報(bào)。