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北部灣樓市升溫在即 三成市民購房首選南寧

廣西新聞網(wǎng)-南國早報記者 梁燦

2008年,是中國樓市風(fēng)云變幻的一年,CPI上行、通貨膨脹加劇、銀行存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)到十多年來的最高點,在一系列的連鎖反應(yīng)下,北京、上海、深圳等一線城市的房地產(chǎn)市場開始遭遇“滑鐵盧”。廣西盡管有北部灣經(jīng)濟區(qū)利好的拉動,但整體買方市場開始進入“關(guān)系微妙”的觀望期。近期,市場心態(tài)開始修復(fù),購買意愿重新升溫。但是,在政策調(diào)整之后,購房者的心態(tài)、需求不可避免產(chǎn)生了一系列變化,F(xiàn)在,樓市的有效需求來自哪里?需求產(chǎn)生了哪些變化?南國早報《南國樓市》針對這次北部灣百萬市民看房大行動進行了市民購房意向調(diào)查。

本次調(diào)查已經(jīng)刊登2期,約有500多位市民通過郵寄或者直接投遞到報社的方式填寫了調(diào)查表,《南國樓市》選取了其中填寫完整的400份問卷,對購房者的購房目的、住房現(xiàn)狀、意向類型、意向區(qū)域、價格需求、房價預(yù)測等內(nèi)容進行了全方位的調(diào)查。

購房目的

自住與投資平分秋色

數(shù)據(jù):首次置業(yè)占6.7%;結(jié)婚和來南寧工作占到8.5%;改善生活居住條件占37.8%;出租、投資升值潛力以期轉(zhuǎn)手獲利或用以自住或投資皆可的則有約占47%,為188人。在購房選擇城市上,南寧占34%;北海占26.6%;欽州占12.5%;玉林占9.3%;防城港占17.6%,也就是400人中有136個人愿意在南寧安家置業(yè)。南寧作為首府城市的首位度優(yōu)勢得到彰顯。

分析:通過以上數(shù)據(jù),我們發(fā)現(xiàn)用于自住的購房者在整個購房者中的比例占到53%,而出于投資目的購房者同樣不容小覷達到了47%。可見,盡管在國家一系列宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下,廣西乃至南寧的房地產(chǎn)市場進入到了開發(fā)商與購房者的“膠著”狀態(tài),但是,北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的利好,以及國家對于北部灣城市大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施的動工建設(shè)都使人們對于北部灣未來城市發(fā)展空間充滿期待。異地購房置業(yè)成為許多人的投資準(zhǔn)則;數(shù)據(jù)也同時顯示出廣西區(qū)內(nèi),南寧市外的高收入群體傾向于在南寧投資置業(yè),而南寧和省外的購房者則鐘情于北海、欽州、防城港等地在價格上占有優(yōu)勢的物業(yè)。

建議:開發(fā)商在規(guī)劃和設(shè)計產(chǎn)品時應(yīng)該將自住型需求和投資需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品進行明晰的規(guī)劃和定位。同時,南寧樓市毋庸置疑成為廣西樓市的“風(fēng)向標(biāo)”,俗話說,榜樣的力量是無窮的,南寧的開發(fā)商有責(zé)任也有義務(wù)作出好的表率。

住房現(xiàn)狀

改善住房現(xiàn)狀愿望強烈

數(shù)據(jù):調(diào)查市民目前居住面積在90㎡以下占46.9%;90-120㎡占24.8%;120-150㎡占19.4%;150㎡以上占到8.9%。此外家庭月收入在2000-4000元之間的占45.4%;4000-8000元之間占17.3%;8000-12000元之間占14%。能接受住宅房價單價在3000-4000元占大多數(shù),為54.4%。而在意向性物業(yè)類型一項中,選擇普通公寓的為52.1%;高檔公寓為29.4%;聯(lián)排、獨棟別墅為11.6%;商鋪占到6.8%。

分析:從這一組數(shù)據(jù)顯示,住房面積在120㎡以下的受調(diào)查市民占到總數(shù)的71.7%,也就是說絕大多數(shù)的購房者關(guān)心的是住房的基本功能,而多次置業(yè)者則強調(diào)居住的改善、生活品質(zhì)的提升,兩類人群對房子的要求自然不同。同時,讀者也不難看出,家庭月收入在2000-4000元之間的占45.4%,接近一半。相對于現(xiàn)在南寧樓市動輒4000元/平方米以上的房價而言,相信對這一部分有強烈改善住房現(xiàn)狀意愿的市民而言,“房漫漫而路遠(yuǎn)兮,全家仍需上下而求索”。記者聯(lián)想起上個月鳳嶺某樓盤以最低3600元/米的價格入市,推出300套房而遭3000人排隊搶房的情景,可以推斷出龐大的購房市場和購房需求始終存在,不會因政策的出臺而發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。最主要的是在于開發(fā)商造出的房子,價格和價值是否相符,有沒有偏離當(dāng)下大部分人的購買力,恐怕才是核心所在。

建議:選定購房群體的類型,有針對性地開發(fā)產(chǎn)品。高端市場容量畢竟有限,開發(fā)商應(yīng)該多建消費者買得起的住房。

意向區(qū)域

鳳嶺、西部、五象位列“三甲”

數(shù)據(jù):在南寧購房首選區(qū)域一欄中,選擇鳳嶺的占33.3%;五象新區(qū)位列第二,占27.5%;西鄉(xiāng)塘排第三占24.2%。選擇其他板塊如柳沙、仙葫、城南的共占到20%。顯而易見,鳳嶺、五象新區(qū)、西鄉(xiāng)塘三大板塊成為購房者心儀的置業(yè)區(qū)域。

分析:選擇鳳嶺的購房者最多,占到1/3強?梢姡P嶺經(jīng)過幾年的發(fā)展、城市基礎(chǔ)配套不斷完善、加上區(qū)域內(nèi)東盟商務(wù)區(qū)的建設(shè),使一個現(xiàn)代化、國際化的新的城市中心形成,強大的資金、人才流的注入,使這個區(qū)域被全區(qū)的購房者所看好。而西鄉(xiāng)塘這兩年得益于相思湖、可利江的改造加上魯班路的修建和區(qū)域內(nèi)濃郁的人文教育氛圍,促使這個板塊高歌猛進,房價也直逼東部;五象新區(qū)則得益于政府的規(guī)劃引導(dǎo)。從購房者對區(qū)域的選擇顯示,政府“東擴西進南拓北展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略對市民購房選擇起到了非常大的導(dǎo)向作用。

建議:緊緊追隨政府城市發(fā)展與規(guī)劃導(dǎo)向開發(fā)和購房。

走勢預(yù)測

未來樓市平緩上行

數(shù)據(jù):有200人認(rèn)為未來3-5年內(nèi)南寧房價會繼續(xù)上漲,占調(diào)查人數(shù)的50%;認(rèn)為不會有太大變化占38.2%,持其他意見的則占到11.8%。

分析:房價的上漲或下跌很多時候我們聽到的都是專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士的專業(yè)分析,如同股市一樣,看空者有之,看好者亦有之,從來在媒體上都是說得不亦樂乎。但2008年國內(nèi)許多一線城市房價的回調(diào)讓很多人對于未來的房價走勢由亢奮高調(diào)變得謹(jǐn)慎低調(diào),筆者覺得樓市在經(jīng)過非理性的狂熱以后必然會進入到一個理性的發(fā)展階段,“大浪淘沙”也必然催生一些真正有實力的品牌開發(fā)商來爭奪這個市場的“話語權(quán)”和“定價權(quán)”。房價漲不漲,開發(fā)商會算賬,老百姓也會算。鋼材、電力、人工等都在上漲,如果土地這袋“面粉”還繼續(xù)上漲的話,那房子這個“面包”的價格估計也無法跌下來。日本現(xiàn)在的城市化率為70%以上,中國還不到40%,城市化程度越高意味著社會文明程度越高,隨著城市化進程的加快,住房群體的需求也必然會增大。從這個方面的來說,剛性的住房需求同樣也支撐目前的房價上行。

建議:想買就買吧,因為只有超前的眼光才能賺到未來。買房與圈地如出一轍。

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