2008年，是中國樓市風(fēng)云變幻的一年，CPI上行、通貨膨脹加劇、銀行存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)到十多年來的最高點，在一系列的連鎖反應(yīng)下，北京、上海、深圳等一線城市的房地產(chǎn)市場開始遭遇“滑鐵盧”。廣西盡管有北部灣經(jīng)濟區(qū)利好的拉動，但整體買方市場開始進入“關(guān)系微妙”的觀望期。近期，市場心態(tài)開始修復(fù)，購買意愿重新升溫。但是，在政策調(diào)整之后，購房者的心態(tài)、需求不可避免產(chǎn)生了一系列變化�，F(xiàn)在，樓市的有效需求來自哪里？需求產(chǎn)生了哪些變化？南國早報《南國樓市》針對這次北部灣百萬市民看房大行動進行了市民購房意向調(diào)查。
本次調(diào)查已經(jīng)刊登2期，約有500多位市民通過郵寄或者直接投遞到報社的方式填寫了調(diào)查表，《南國樓市》選取了其中填寫完整的400份問卷，對購房者的購房目的、住房現(xiàn)狀、意向類型、意向區(qū)域、價格需求、房價預(yù)測等內(nèi)容進行了全方位的調(diào)查。
購房目的
自住與投資平分秋色
數(shù)據(jù)：首次置業(yè)占6.7%；結(jié)婚和來南寧工作占到8.5%；改善生活居住條件占37.8%；出租、投資升值潛力以期轉(zhuǎn)手獲利或用以自住或投資皆可的則有約占47％，為188人。在購房選擇城市上，南寧占34%；北海占26.6%；欽州占12.5%；玉林占9.3%；防城港占17.6%，也就是400人中有136個人愿意在南寧安家置業(yè)。南寧作為首府城市的首位度優(yōu)勢得到彰顯。
分析：通過以上數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)用于自住的購房者在整個購房者中的比例占到53%，而出于投資目的購房者同樣不容小覷達到了47%。可見，盡管在國家一系列宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，廣西乃至南寧的房地產(chǎn)市場進入到了開發(fā)商與購房者的“膠著”狀態(tài)，但是，北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的利好，以及國家對于北部灣城市大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施的動工建設(shè)都使人們對于北部灣未來城市發(fā)展空間充滿期待。異地購房置業(yè)成為許多人的投資準(zhǔn)則；數(shù)據(jù)也同時顯示出廣西區(qū)內(nèi)，南寧市外的高收入群體傾向于在南寧投資置業(yè)，而南寧和省外的購房者則鐘情于北海、欽州、防城港等地在價格上占有優(yōu)勢的物業(yè)。
建議：開發(fā)商在規(guī)劃和設(shè)計產(chǎn)品時應(yīng)該將自住型需求和投資需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品進行明晰的規(guī)劃和定位。同時，南寧樓市毋庸置疑成為廣西樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，俗話說，榜樣的力量是無窮的，南寧的開發(fā)商有責(zé)任也有義務(wù)作出好的表率。
住房現(xiàn)狀
改善住房現(xiàn)狀愿望強烈
數(shù)據(jù)：調(diào)查市民目前居住面積在90㎡以下占46.9%；90-120㎡占24.8%；120-150㎡占19.4%；150㎡以上占到8.9%。此外家庭月收入在2000-4000元之間的占45.4%；4000-8000元之間占17.3%；8000-12000元之間占14%。能接受住宅房價單價在3000-4000元占大多數(shù)，為54.4%。而在意向性物業(yè)類型一項中，選擇普通公寓的為52.1%；高檔公寓為29.4%；聯(lián)排、獨棟別墅為11.6%；商鋪占到6.8%。
分析：從這一組數(shù)據(jù)顯示，住房面積在120㎡以下的受調(diào)查市民占到總數(shù)的71.7%，也就是說絕大多數(shù)的購房者關(guān)心的是住房的基本功能，而多次置業(yè)者則強調(diào)居住的改善、生活品質(zhì)的提升，兩類人群對房子的要求自然不同。同時，讀者也不難看出，家庭月收入在2000-4000元之間的占45.4%，接近一半。相對于現(xiàn)在南寧樓市動輒4000元/平方米以上的房價而言，相信對這一部分有強烈改善住房現(xiàn)狀意愿的市民而言，“房漫漫而路遠(yuǎn)兮，全家仍需上下而求索”。記者聯(lián)想起上個月鳳嶺某樓盤以最低3600元/米的價格入市，推出300套房而遭3000人排隊搶房的情景，可以推斷出龐大的購房市場和購房需求始終存在，不會因政策的出臺而發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。最主要的是在于開發(fā)商造出的房子，價格和價值是否相符，有沒有偏離當(dāng)下大部分人的購買力，恐怕才是核心所在。
建議：選定購房群體的類型，有針對性地開發(fā)產(chǎn)品。高端市場容量畢竟有限，開發(fā)商應(yīng)該多建消費者買得起的住房。
意向區(qū)域
鳳嶺、西部、五象位列“三甲”
數(shù)據(jù)：在南寧購房首選區(qū)域一欄中，選擇鳳嶺的占33.3%；五象新區(qū)位列第二，占27.5%；西鄉(xiāng)塘排第三占24.2%。選擇其他板塊如柳沙、仙葫、城南的共占到20%。顯而易見，鳳嶺、五象新區(qū)、西鄉(xiāng)塘三大板塊成為購房者心儀的置業(yè)區(qū)域。
分析：選擇鳳嶺的購房者最多，占到1/3強�？梢姡P嶺經(jīng)過幾年的發(fā)展、城市基礎(chǔ)配套不斷完善、加上區(qū)域內(nèi)東盟商務(wù)區(qū)的建設(shè)，使一個現(xiàn)代化、國際化的新的城市中心形成，強大的資金、人才流的注入，使這個區(qū)域被全區(qū)的購房者所看好。而西鄉(xiāng)塘這兩年得益于相思湖、可利江的改造加上魯班路的修建和區(qū)域內(nèi)濃郁的人文教育氛圍，促使這個板塊高歌猛進，房價也直逼東部；五象新區(qū)則得益于政府的規(guī)劃引導(dǎo)。從購房者對區(qū)域的選擇顯示，政府“東擴西進南拓北展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略對市民購房選擇起到了非常大的導(dǎo)向作用。
建議：緊緊追隨政府城市發(fā)展與規(guī)劃導(dǎo)向開發(fā)和購房。
走勢預(yù)測
未來樓市平緩上行
數(shù)據(jù)：有200人認(rèn)為未來3-5年內(nèi)南寧房價會繼續(xù)上漲，占調(diào)查人數(shù)的50%；認(rèn)為不會有太大變化占38.2%，持其他意見的則占到11.8%。
分析：房價的上漲或下跌很多時候我們聽到的都是專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士的專業(yè)分析，如同股市一樣，看空者有之，看好者亦有之，從來在媒體上都是說得不亦樂乎。但2008年國內(nèi)許多一線城市房價的回調(diào)讓很多人對于未來的房價走勢由亢奮高調(diào)變得謹(jǐn)慎低調(diào)，筆者覺得樓市在經(jīng)過非理性的狂熱以后必然會進入到一個理性的發(fā)展階段，“大浪淘沙”也必然催生一些真正有實力的品牌開發(fā)商來爭奪這個市場的“話語權(quán)”和“定價權(quán)”。房價漲不漲，開發(fā)商會算賬，老百姓也會算。鋼材、電力、人工等都在上漲，如果土地這袋“面粉”還繼續(xù)上漲的話，那房子這個“面包”的價格估計也無法跌下來。日本現(xiàn)在的城市化率為70%以上，中國還不到40%，城市化程度越高意味著社會文明程度越高，隨著城市化進程的加快，住房群體的需求也必然會增大。從這個方面的來說，剛性的住房需求同樣也支撐目前的房價上行。
建議：想買就買吧，因為只有超前的眼光才能賺到未來。買房與圈地如出一轍。
