律師說法

業(yè)委會與物業(yè)簽訂合同　 余下資金全歸業(yè)主所有

安裝電梯廣告應(yīng)該誰說了算？廣告收益該由誰來管理？最規(guī)范的管理方式是什么？

廣西冠益律師事務(wù)所律師陳翾介紹：“根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條、第七十六條，以及《物業(yè)管理條例》第五十五條，利用物業(yè)公共部位用于營利，如在電梯內(nèi)安裝廣告，首先要取得業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)委會同意，沒有業(yè)委會的小區(qū)也需要得到一定比例的業(yè)主同意。已經(jīng)成立業(yè)委會的小區(qū)由業(yè)委會授權(quán)給物業(yè)公司，由物業(yè)公司辦理，費用由物業(yè)公司收取。這些費用在扣除相應(yīng)的管理成本之后歸全體業(yè)主所有，余下費用如何使用由業(yè)主共同約定。成立業(yè)委會或業(yè)主大會的小區(qū)可以按照規(guī)定進(jìn)行使用�！�

陳律師建議，小區(qū)可以成立業(yè)委會對小區(qū)事務(wù)進(jìn)行管理，法律已經(jīng)對成立業(yè)委會的相應(yīng)流程有了較為完整的規(guī)定，在即將實施的《中華人民共和國民法典》中，這個流程會更加簡化，更加便利。在業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂合同時對處理電梯收益進(jìn)行約定，在物業(yè)公司收取勞務(wù)成本、維護(hù)成本等費用后，物業(yè)公司應(yīng)對電梯管理的人力成本、日常維護(hù)成本等進(jìn)行公示，余下的資金歸全部業(yè)主所有，一般由業(yè)委會代全體業(yè)主使用這筆資金。如果物業(yè)公司沒有按照約定公示，不配合提供廣告收益去向，由業(yè)委會進(jìn)行交涉；物業(yè)將資金挪作他用，沒有按照約定將資金轉(zhuǎn)至業(yè)委會或全部業(yè)主，業(yè)委會或全部業(yè)主可以起訴至法院要求物業(yè)公司返還，甚至要求物業(yè)公司承擔(dān)一定的違約費用；沒有業(yè)委會的小區(qū)想要對物業(yè)進(jìn)行起訴需要經(jīng)過一定比例業(yè)主同意。

他山之石

北京

京師園小區(qū)從2008年前后開始獲得公共區(qū)域的廣告收入，十余年來，物業(yè)公司將所有廣告收入都以各種形式返還或用到了全體業(yè)主身上。2019年，該小區(qū)先后以發(fā)放購物卡或現(xiàn)金、抵扣物業(yè)費等方式，向全體業(yè)主發(fā)放過電梯廣告收入。

金星園小區(qū)的電梯廣告協(xié)議由物業(yè)公司與廣告公司簽訂，在商談價格、簽訂合同等過程中，業(yè)委會成員全程參與。對于每年電梯廣告產(chǎn)生的共有收益，廣告公司按照合同約定與物業(yè)公司結(jié)算。其中，共有收益的15%作為管理費、稅費等返給物業(yè)公司。85%的共有收益作為對小區(qū)設(shè)施進(jìn)行改造資金，比如增設(shè)座椅、修花池、更換水池過濾系統(tǒng)。每年年底，業(yè)委會會公布賬目明細(xì)，告知業(yè)主這筆共有收益的用途及去向。

廣州

天河區(qū)的駿景花園小區(qū)業(yè)委會自去年備案后，收回了小區(qū)內(nèi)電梯大堂廣告和部分公共場所租賃的管理權(quán)。截至今年9月30日，業(yè)委會的賬戶上有230多萬元的公共收益。近日，經(jīng)業(yè)委會會議決定，將這筆資金中的200萬元返還給業(yè)主，平均每戶可分得100至600元。