已開(kāi)通的五象大道，直通五象新區(qū)錦繡未來(lái)。近日，五象新區(qū)拍賣(mài)土地成為城中開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪熱點(diǎn)。蘇祖超/攝

2010年3月10日，五象新區(qū)第一塊商業(yè)辦公用地將進(jìn)行拍賣(mài)，據(jù)了解，此次拍賣(mài)的地塊位于規(guī)劃的五象新區(qū)總部基地中，屬于五象新區(qū)發(fā)展的核心區(qū)域。它的左邊是規(guī)劃中的市民活動(dòng)中心，右邊是即將建成的廣西體育中心，對(duì)此，不少地產(chǎn)商對(duì)這一地塊寄予厚望，并對(duì)此次拍賣(mài)持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為無(wú)論是地塊位置，還是拍賣(mài)價(jià)格，都很有吸引力。

【地塊檔案】

地塊位置：五象新區(qū)五象大道南側(cè)

實(shí)際出讓用地面積：24310.24平方米(折合36.465畝)

土地批準(zhǔn)用途：批發(fā)零售、商務(wù)金融

土地使用年限：批發(fā)零售40年，商務(wù)金融50年

容積率：>7.0且≤10.0

建筑密度：>35%且≤40%

綠地率：>30%且≤35%

各用途建筑面積占總建筑面積的比例：批發(fā)零售15%-30%，其余為商務(wù)金融

起拍價(jià)：305萬(wàn)元/畝

五象新區(qū)即將拍賣(mài)的商業(yè)用地位置示意圖

龍崗新拍五宗土地示意圖

分析：根據(jù)公告數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目的容積率在7.0與10之間，建筑密度在35%~40%之間，按慣常做法，該地塊將會(huì)是一棟30層樓高左右的高層項(xiàng)目。按照開(kāi)發(fā)用途，這個(gè)項(xiàng)目的1至6層，打造成批發(fā)零售商場(chǎng)的可能性較大，而6層以上則會(huì)用作商務(wù)寫(xiě)字樓。

目前，該地塊起始價(jià)305萬(wàn)元/畝，據(jù)此推算，其起始樓面地價(jià)不超過(guò)1000元/平方米，如該地塊競(jìng)拍激烈，假設(shè)其最終競(jìng)拍價(jià)達(dá)到800萬(wàn)元/畝，據(jù)此推算，其樓面地價(jià)也還在2000元/平方米以?xún)?nèi)，即使加上建安成本、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用、稅費(fèi)等，其成本也應(yīng)該能有效控制在3000元/平方米以?xún)?nèi)。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)該項(xiàng)目利潤(rùn)的追求策略是“低開(kāi)高走”的話(huà)，那么，其售價(jià)最低有可能為4000元/平方米；但如果想“暴利”一把的話(huà)，其首期銷(xiāo)售均價(jià)則不排除會(huì)達(dá)到5000元/平方米以上。

不論如何，在這塊土地上建成的項(xiàng)目，其性?xún)r(jià)比是不言而喻的。目前與地塊同片區(qū)的大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)里，商鋪的售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以?xún)?nèi)，寫(xiě)字樓的價(jià)格在6000元/平方米左右，而與其一河之隔的柳沙片區(qū)，光是住宅均價(jià)都已經(jīng)達(dá)到7000元/平方米�？梢�(jiàn)五象新區(qū)第一塊商業(yè)辦公用地上建的項(xiàng)目?jī)r(jià)格吸引力有多大，加上地塊所處的地理位置以及五象新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，此地塊上項(xiàng)目的價(jià)值提升空間值得期待。  （李雙玲）